LUC
Hay 34 artículos que se quieren derogar de los 39 que tiene la LUC
referidos a los alquileres, garantías y los desalojos.
Juan Ceretta docente de la Facultad de Derecho del consultorio jurídico
derecho y abogado especializado en vivienda y derechos humanos indica
que no se proponen derogar todos los artículos de la LUC sino todos lo que
refieren a los trámites de desalojo como los plazos.
Se dejan vigentes los primeros artÍculos que son los que establecen la
instalación de un régimen de alquiler sin garantía. Aclara que los
arrendamientos sin garantía ya existen en el Uruguay si bien son muy poco
frecuentes no están prohibidos y están previstos incluso dentro de la
normativa existente. No es que se esté creando un sistema de garantías, lo
que se está es intentando promover que haya más alquileres sin garantías
como forma de dar respuesta a la necesidad de vivienda de una porción de
ciudadanía que no tiene acceso fácil a las garantías. La propuesta es
fomentar con determinados impulsos a los dueños de inmuebles. Afirma
que si hoy se analiza el mercado inmobiliario, la priorización de los futuros
arrendadores son las garantías seguras que asegure que se va a cobrar pase
lo que le pase al arrendatario. En ese sentido, está la Contaduría General
de la Nación como una de las garantías preferidas por los arrendadores, el
sistema de Anda que también ha dado seguridad en el cobro, después
empiezan a surgir otros como depósitos o fianzas personales. Ceretta
asegura que, por lo tanto, el alquiler sin garantía no tenga impacto
importante como no lo ha tenido antes de la LUC.
Los cambios concretos pasan por la reducción en los plazos de desalojo que
intenta funcionar como estimulo a los arrendadores, si se alquila sin
garantías le trae menos seguridad en el cobro pero como contrapartida el
desalojo puede ocurrir más rápido de lo que hasta ahora existía. Se explica
que los pasos a seguir para desalojar a un inquilino, que primero que nada
para que se aplique el sistema de la LUC tiene que surgir del contrato que
tiene que ser escrito y tienen que establecerse en una cláusula donde lo que
se van a reducir son los plazos que tiene el demandado para defenderse y
por lo tanto el tiempo que tiene para el trámite de desalojo de la vivienda.
En cuanto a las causales concretas para un desalojo son las mismas que ya
existían, la del vencimiento de plazo, que de un año pasa a ser 30 días, para
el buen pagador y de 6 días hábiles para el mal pagador.
El desalojo de una finca sea por el régimen de la LUC o el anterior,
siempre se hace a través de los juzgados, de manera que si no se produce
voluntariamente tiene que pasar por un juzgado. El arrendatario tiene
tambien defensas que se pueden esgrimir, como ya las tenía, pero se
reducen los plazos, para cuando llega la parte del lanzamiento el inquilino
se tiene que ir porque de lo contrario el alguacil apoyado de la policía lo
desaloja.
Otro de los artículos habla de los gastos comunes, que serán del cargo de
los arrendatarios salvo pacto expreso en contrario en el contrato de
arrendamiento y que su falta de pagos tiene los mismos efectos que el
alquiler. El abogado Ceretta indica que en esto no se innova porque esto ya
existía en los artículos 103 y 49 de la Ley 14.239.
También en las inspecciones oculares no se cambia nada, es una práctica
habitual en materia de arrendamientos muy común y que siempre se
realizó. Es una parte previa al desalojo o de arrendamientos atrasados que
tiene que ver con el interés del propietario en cerciorarse quién está
ocupando efectivamente la vivienda y su estado de conservación.
El Subsecretario del Ministerio de Vivienda Tabaré Hackenbruch Legnani,
por su parte agrega que este sistema de alquiler sin garantía que se suma a
los ya existentes, permite acceder a aquellas personas que no tienen otra
forma de conseguir una garantía. Señaló, entre ellos por ejemplo,
inmigrantes que vienen por razones económicas a nuestro país y que no
tienen antecedentes o que no tienen un depósito, un dinero lo
suficientemente necesario para poner como garantía. También para
personas que han entrado en el clearing, jóvenes que quieren
independizarse y que sus padres no quieren o no pueden salirle de garantía.
Está pensado justamente como una forma de ayuda a los sectores
socioeconómicos más bajos. Aseguró que se busca de alguna manera
alquilar y no terminar en una pensión o un asentamiento y además las
personas que vayan por esta modalidad tiene que estar de acuerdo, tanto el
propietario como el inquilino, y además el inquilino tiene que demostrar
que no tiene forma de acceder a otras garantías de ningún tipo.
Acerca de la poca utilización de esta forma de alquiler sin garantía, es por
la falta de difusión y de información. Hackenbruch admite que este
referéndum permitió que mayor cantidad de personas accedan a informarse
de que hay una nueva modalidad del alquiler que no sustituye, ni deroga, ni
cambia las anteriores pero abre una nueva puerta.
Ceretta agrega que esa población migrante, que está en la situación
vulnerable cuando llega al país, la vivienda es una de sus primeros
desafíos. El estado solo ha estado dando respuesta a través de las
pensiones y específicamente de las pensiones irregulares. El abogado
especula que puede llegar a ser un problema con estás viviendas que están
fuera del mercado inmobiliario por sus condiciones y que pueden
pretender ser incluidas en el mercado a través del régimen de alquileres sin
garantías de la LUC, lo que puede invitar a propietarios inescrupulosos a
poner en arrendamiento estás viviendas. En estas situaciones podría llegar
a darse un aprovechamiento, lo que no sería nada nuevo porque desde hace
años viene ocurriendo en las pensiones. Agrega que precisamente en la
Facultad de Derecho son varias las consultas sobre situaciones
infrahumanas de habitabilidad en pensiones.
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